Najem instytucjonalny w Polsce: dziś i do 2040 roku
Agata Czarnecka, Head of Market Insights, Open FormatZaktualizowano: październik 2026 · 6 min czytania
W skrócie
- Najem instytucjonalny (PRS) to mieszkania na wynajem jednego właściciela, np. funduszu, zarządzane profesjonalnie.
- Dziś 66% Polaków mieszka we własnym lokalu, a 15% wynajmuje (badanie Open Format, realizacja Inquiry Research, n=1017).
- W scenariuszach raportu Living 2040 najem instytucjonalny w 2040 roku to 5% rynku (ostrożny) lub 10% (zrównoważony).
Czym jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny (PRS, z ang. private rented sector) to mieszkania na wynajem, których właścicielem jest jeden podmiot, np. fundusz albo wyspecjalizowana spółka, zarządzający nimi profesjonalnie. Raport Living 2040 podkreśla, że ten model zapewnia stabilność, przewidywalność kosztów i transparentne zasady. To elementy szczególnie ważne, gdy mobilność staje się potrzebą, a niekiedy wymuszoną strategią.
Polski rynek wciąż opiera się na własności. Dla Polaków mieszkanie „na swoim” to nie tylko decyzja ekonomiczna, ale też wartość kulturowa: nawet młode pokolenia deklarują wyraźną przewagę własności nad najmem. Dlatego najem w wielu przypadkach pełni jeszcze funkcję przejściową, co odróżnia Polskę od krajów, w których jest trwałą formą zamieszkania.
Dla kogo jest najem instytucjonalny?
Najem przestaje być jedynie etapem przejściowym. Dla części osób staje się świadomie wybieranym modelem życia, który daje elastyczność, brak długoterminowych zobowiązań i mniejsze ryzyko finansowe. Jednocześnie rośnie grupa osób, które zostają w najmie nie z wyboru, lecz z konieczności, przez ograniczoną dostępność kredytu i wysokie ceny mieszkań.
Wśród czterech typów mieszkańców 2040 opisanych w raporcie najem najczęściej wybierają „Mobilni cyfrowi” (najem, coliving), a „Miejscy wygodni” łączą własność z PRS.
„Średni wiek najemcy w mieszkaniach znajdujących się w portfelu spółki wynosi około 45 lat, co jednoznacznie wskazuje, że najem instytucjonalny staje się realnym i świadomym wyborem także dla osób w średnim wieku.”
Elżbieta ChmielCzłonek Zarządu, PFR Nieruchomości S.A.
Ile najmu instytucjonalnego będzie w 2040 roku?
Raport opisuje trzy scenariusze rozwoju rynku do 2040 roku, oparte na danych GUS, NBP, AMRON-SARFiN i Eurostatu oraz na badaniu Open Format. W każdym z nich formy najmu, współdzielenia i krótkoterminowych umów współistnieją z własnością.
| Scenariusz | Własność | Najem prywatny | Najem instytucjonalny |
|---|---|---|---|
| Ostrożny | 80 | 15 | 5 |
| Zrównoważony | 65 | 25 | 10 |
| Dynamiczny | w pełnym raporcie | ||
Pasek: scenariusz zrównoważony. Źródło: raport Living 2040, rozdział 13 „Scenariusze przyszłości do 2040”.
Scenariusz dynamiczny, porównanie scenariuszy i wnioski dla inwestorów są w raporcie
Pobierz raport bezpłatnieNajczęstsze pytania
Czym różni się najem instytucjonalny od najmu od osoby prywatnej?
Właścicielem jest jeden podmiot, który zarządza budynkiem profesjonalnie. Najemca dostaje przewidywalne koszty i jasne zasady umowy, a nie relację z indywidualnym wynajmującym.
Kto wynajmuje mieszkania w modelu PRS?
Nie tylko studenci i osoby na starcie kariery. Według PFR Nieruchomości średni wiek najemcy w jej portfelu to około 45 lat.
Czy najem wyprze własność do 2040 roku?
W scenariuszach ostrożnym i zrównoważonym nie: własność to w 2040 roku 80% lub 65% rynku. Najwięcej zmian zakłada scenariusz dynamiczny, opisany w pełnym raporcie.
Jakie nowe formy zamieszkania pojawiają się obok PRS?
Raport wymienia najem subskrypcyjny, coliving i hybrydowe modele z opcją wykupu. Uzupełniają one tradycyjną własność, zamiast ją zastępować.
Źródła: Raport Living 2040 (Open Format, 2026), rozdziały 4, 9 i 13; badanie Open Format, realizacja Inquiry Research, CAWI, n=1017.
